La Miyoshi Real Estate è la più grande agenzia immobiliare di Fukuoka e conta sedici uffici e circa 300 dipendenti, di cui diversi sono addetti alle relazioni con gli stranieri. Infatti la peculiarità di questa azienda è che i suoi clienti non sono solo giapponesi, ma anche a stranieri (studenti o meno).
In particolare, ai giovani universitari viene fornito un servizio ad hoc anche per la ricerca di un alloggio esterno al campus universitario, poiché nella zona sono presenti varie università e scuole. Particolarmente difficile per coloro che non sono originari del Giappone, o non dispongono di parenti/conoscenti in questo Paese, è infatti la ricerca di un luogo in cui vivere e la tutela nel mondo immobiliare. In Giappone, infatti, le assicurazioni sono particolarmente costose e i proprietari degli appartamenti sono ostili nel concedere affitti a stranieri. La legge giapponese richiede inoltre che il contratto sia controfirmato da un garante, il quale deve apporre la sua firma nel contratto così da fornire una garanzia nel caso in cui il locatario non pagasse l’affitto (il garante è necessario sia per clienti stranieri che giapponesi, ma questi ultimi hanno solitamente a disposizione parenti o amici vicino al luogo in cui affitteranno l’immobile).
Firmato il contratto standard (prima casistica), l’agenzia si preoccuperà di trovare nel minor tempo possibile un inquilino non dovendo più contattare l’effettivo proprietario.
Una volta trovato il potenziale inquilino l’agenzia si preoccupa infatti di organizzare un incontro nel quale egli potrà visualizzare l’appartamento di persona e conoscerne il proprietario per poi concludere il contratto ed attuare il trasferimento.
Per quanto riguarda il metodo di pagamento dell’affitto, esso avviene all’inizio del mese; tuttavia in sede di stipula, viene richiesto all’inquilino un deposito cauzionale (che verrà restituito al termine del contratto o utilizzato per le pulizie al termine del periodo di alloggio) equivalente a tre/quattro mensilità. Tuttavia a causa della crisi, l’agenzia ha iniziato a ridurre i depositi cauzionali per favorire la ripresa del mercato. Nel momento in cui il locatario dovesse decidere di annullare il contratto, egli dovrà comunicarlo all’agenzia almeno un mese prima, altrimenti sarà costretto a pagare anche i 30 giorni successivi.
In genere gli alloggi sono privi di arredamento, eccezion fatta per la cucina e il bagno. L’inquilino dovrà quindi provvedere all’acquisto del mobilio necessario durante la sua permanenza, rivolgendosi a negozi specializzati oppure a piccoli centri che vendono o affittano mobili usati. Capita tuttavia che i locatori, pur di affittare in brevi tempi le proprietà, regalino vecchi mobili al nuovo cliente. Se si sceglie invece uno dei rari appartamenti arredati, l’affitto è naturalmente più alto. Solitamente gli appartamenti sono dotati di tatami, ma negli ultimi anni esso è stato sostituito da un pavimento in parquet molto più resistente. L’attuale richiesta dei consumatori si sta infatti trasformando: è aumentato il desiderio di avere elettrodomestici di ultima generazione, letti alla occidentale, pavimenti in parquet, docce e lavanderie. Di conseguenza, l’agenzia opera con studi di interior designers e molto spesso consiglia ristrutturazioni che prevedono l’integrazione di tali servizi, cosicché la proprietà possa attirare maggiore clientela e quindi possibilità. Le “ristrutturazioni” risultano anche utili in termini economici, poiché al termine del contratto i proprietari giapponesi sono soliti ricoprire le pareti con nuova carta da parati/vernice e il pavimento con nuovo tatami.
Poiché questi restauri vengono fatti per ogni nuovo cliente, risulta chiaro il motivo per il quale i contratti hanno durata media di un anno.
L’incontro organizzato dalla Di Santo corporation ci ha inoltre permesso di comprendere che la Miyoshi Real Estate attua varie politiche di vendita in base alla nazionalità del cliente, perché la cultura e le tradizioni di un popolo mitigano le richieste e influenzano le pretese degli inquilini.
Per coloro che vogliono spendere cifre davvero irrisorie, c’è la possibilità di affittare stanze in cui sono avvenuti suicidi od omicidi. L’onestà fa parte del popolo giapponese, quindi l’agenzia specifica sin dall’inizio questa caratteristica, tuttavia è capitato che clienti la richiedessero in modo specifico.
A differenza dell’Italia, il Gippone è caratterizzato da persone che prediligono contratti stipulati personalmente, di conseguenza Internet non rappresenta una minaccia per l’agenzia, che anzi ritiene tale strumento un ottimo fattore informativo. Il web inoltre velocizza le comunicazioni tra cliente, agenzia e locatore riducendo le tempistiche che questi tipi di contratti richiedono.
Il prezzo medio di un monolocale nella città di Fukuoka è di circa 200/300 euro al mese (varia in base alla zona e alla vicinanza ai servizi), ma a Tokyo si possono raggiungere i 600 euro.
In Giappone la tassazione non incide sugli affitti degli immobili adibiti ad abitazione, poiché essa non viene applicata, ma risulta dell’8% nel caso di edifici ad uso commerciale.
L’esperienza che la Di Santo Corporation ci ha permesso di vivere è stata particolarmente interessante ed educativa, poiché ci ha concesso di apprendere le pratiche del mercato immobiliare giapponese grazie al piacevole incontro con un leader del settore.
（Mattia C. e Marta B.)